Definitieve regeling inzake 6% btw voor afbraak en heropbouw

Het btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw is voortaan definitief verankerd. Na meerdere tijdelijke verlengingen heeft de programmawet, vlak voor de zomervakantie goedgekeurd en op 29 juli in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd, eindelijk een permanent kader vastgelegd. De btw-administratie heeft reeds een circulaire uitgebracht met praktische verduidelijkingen.

De vier maatregelen

Het definitieve regime, opgenomen in rubriek XXXVII van tabel A bij KB nr. 20, omvat nu vier pijlers:

1. Eigen bewoning: afbraak en heropbouw door een natuurlijke persoon die de woning zelf betrekt (sociale voorwaarden: enige en eigen woning, max. 200 m², minimum 5 jaar bewoning).
2. Sociale verhuur via SVK: afbraak en heropbouw door een natuurlijke of rechtspersoon die de woning gedurende minstens 15 jaar verhuurt via een sociaal verhuurkantoor.
3. Private lange termijn verhuur: afbraak en heropbouw door een natuurlijke of rechtspersoon die rechtstreeks verhuurt aan een particulier die er onmiddellijk zijn domicilie vestigt (max. 200 m², minimum 15 jaar).
4. Nieuwe maatregel (vanaf 1 juli 2025): verkoop na afbraak en heropbouw, hetzij aan een particulier die er zelf gaat wonen (sociale voorwaarden: max. 175 m², eigen en enige woning), hetzij aan een investeerder die de woning gedurende minstens 15 jaar sociaal of privé verhuurt.

Deze uitbreiding maakt het voor investeerders mogelijk om woningen met 6% btw te kopen en daarna te verhuren. De overgangsmaatregelen zijn definitief afgelopen op 30 juni 2025.

Inwerkingtreding en toleranties

Omdat het Parlement de maatregel niet tijdig goedkeurde, ontstond er vanaf 1 juli 2025 een juridisch vacuüm, waardoor opnieuw het standaardtarief van 21% gold. De administratie heeft echter een tolerantie ingevoerd voor alle handelingen die tussen 1 juli en de effectieve inwerkingtreding opeisbaar werden.

Uitsluitingen

Zoals vroeger geldt het verlaagd tarief niet voor zwembaden, sauna’s, tennisvelden en soortgelijke voorzieningen. Vanaf 1 juli 2025 worden daar ook onderdelen van centrale verwarmingsinstallaties op fossiele brandstoffen aan toegevoegd (ketels, branders en regelapparatuur).

Formaliteiten

Een voorafgaande verklaring blijft verplicht. Tot en met 31 december 2025 geldt een overgangstolerantie: een specifieke wettelijke vermelding op de factuur en in de akte volstaat. Vanaf januari 2026 moeten alle verklaringen verplicht elektronisch via MyMinfin worden ingediend.

Versoepelingen

De nieuwe regels versoepelen de voorwaarde van de enige woning. Deze wordt nu per eigenaar beoordeeld, en niet langer per gehuwd of wettelijk samenwonend koppel. Als slechts één partner aan de voorwaarde voldoet, geldt het tarief van 6% voor zijn/haar eigendomsdeel, en 21% voor de andere. Een administratieve tolerantie maakt zelfs een retroactieve toepassing mogelijk op reeds uitgereikte facturen van vóór juli 2025.

Met dit definitieve regime wordt het btw-tarief van 6% op afbraak en heropbouw een structurele maatregel. Het ondersteunt stadsvernieuwing, betaalbaar wonen en duurzame investeringen, en biedt zowel particulieren als professionals de nodige rechtszekerheid.